Il secondo decreto legislativo di attuazione della legge delega per la Riforma Agricola , il n.99 del 29.3.04 , contiene disposizioni innovative in materia fondiaria riguardanti : L’ISTITUTO DEL COMPENDIO UNICO , NUOVI SOGGETI AGRICOLI CON DIRITTI FONDIARI , LA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI D’AFFITTO PER LA RICOMPOSIZIONE AZIENDALE E PER I GIOVANI IMPRENDITORI.
La Riforma del settore iniziata con il primo decreto legislativo , il n. 228 del 18.5.01 , prosegue nell’alveo dell’incentivazione dell’accorpamento fondiario vincolato e non : si estendono a tutto il territorio nazionale disposizioni di favore proprie delle zone montane ed si allarga la platea degli aventi diritto .
Il tutto in prima battuta per agevolare gli operatori agricoli in senso corporativo ed in definitiva per preservare la destinazione agricola del territorio , destinazione insidiata dal debordare del tessuto urbano verso la campagna .
Di frequente infatti si riscontrano fasi di stallo nella dinamica fondiaria in quanto vi è cautela nell’immettere nel mercato terreni suscettibili di forti rivalutazioni commerciali in seguito a probabili varianti dei piani regolatori nella direzione dell’urbanizzazione con relative concessioni edilizie.

L’istituto del compendio unico, (art.7) per la conservazione dell’integrità aziendale è essenzialmente finalizzato al rispetto ed alla centralità del progetto imprenditoriale di chi opera nel settore per cui l’aspetto fondiario viene modellato secondo le esigenze di questo progetto o non viceversa : l’impresa governa il fattore terra e la terra diventa una variabile geometrica non più matematica .
La stessa definizione in termini commerciali del compendio unico: “ estensione di terreno necessaria al raggiungimento di livello minimo di redditività determinato dai piani regionali di sviluppo rurale “ attiene l’aspetto produttivo aziendale in concreto , non più il concetto stereotipato previsto all’art.846 del codice civile contestualmente abrogato dal medesimo decreto , che indicava l’unità minima culturale come quella sufficiente per il lavoro di una famiglia agricola in astratto.

Il compendio unico legittima l’erogazione di aiuti negli interventi strutturali previsti dai Regolamenti Comunitari .
Di nuovo nel presente decreto si estende a tutto il territorio nazionale il trattamento di favore , già previsto per i territori montani , di riduzione degli oneri fiscali e notarili degli atti di trasferimento di tutti i terreni funzionali all’impresa che costituiranno il compendio , con vincolo di indivisibilità.
I beneficiari sono i soggetti con la qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale , neo qualifica introdotta dal medesimo decreto per persone fisiche ed anche in riferimento alla società agricola (art.1) , che si impegnino a lavorare il compendio unico o a farlo lavorare per un periodo minimo di dieci anni .
Il riconoscimento dei benefici anche al soggetto societario sostanzia il criterio cardine del decreto di porre al centro l’impresa con relativa libertà di organizzarsi a sua discrezione nella forma che crede.

E’ da indagare l’ipotesi per cui per raggiungere la dimensione fondiaria minima del compendio unico , la porzione di questa condotta in affitto che si aggiunge a quella condotta in proprietà , possa consentire a quest’ultima di usufruire delle agevolazioni fiscali e notarili negli atti di trasferimento .
In altri termini nella considerazione che ai fini dei sostegni comunitari le regioni già riconoscono l’unità minima di redditività composta da terreni condotti sia in affitto che in proprietà , proprietà formatasi precedentemente a questo decreto senza alcun sgravio fiscale e notarile , è logico prevedere oggi che in caso di richiesta di usufruire delle nuove agevolazioni per il trasferimento in proprietà si tenga conto che per giungere a quel cento per cento dell’estensione fondiaria richiesta , si possa conteggiare anche quella parte condotta in affitto.
L’equipollenza dei titoli di conduzione fondiaria sono un dato acquisito nelle documentazioni probatorie dello status dell’imprenditore agricolo.
E’ del tutto evidente che il contratto d’affitto debba essere di durata decennale come il vincolo dell’indivisibilità e che in caso si risolva prima della cessazione contrattuale , in particolare per una risoluzione per inadempienza, siano revocate tutte le provvidenze .
L‘evenienza di interruzione dei benefici è del resto già prevista nel decreto e riguarda il caso di morte dell’assegnatario senza erede .
Tale ipotesi è da saggiare per un percorso analogico e per la svolta culturale in atto che vede riconoscere gli interessi dell’impresa prioritari su quelli della proprietà in caso siano entrambi riferiti ad un medesimo soggetto.

La nostra Confederazione dovrà accompagnare l’applicazione delle disposizioni per quanto concerne l’individuazione del soggetto assegnatario del compendio unico , istituto delineato dal decreto principalmente nei lineamenti oggettivi , lasciando agli interessati di scegliere la loro posizione soggettiva con raccordi con la definizione di imprenditore agricolo professionale e di società agricola di cui agli artt.1 e 2.

E sempre nella direzione di privilegiare il progetto imprenditoriale rispetto alla fissità aziendale possono essere inseriti nel compendio unico anche terreni non confinanti , a condizione che siano funzionali all’esercizio dell’impresa agricola.
Questa fattispecie probabilmente sarà ripresa dal legislatore per superare il criterio della continuità dei terreni oggetto di prelazione nell’acquisto secondo la normativa vigente , che in caso di interruzione fisica tra il fondo di proprietà e quello confinante in vendita , per esempio una strada o un corso d’acqua , non riconosce il diritto di prelazione.

Una situazione particolare si delinea in caso di successione dei beni costituenti il compendio unico in quanto un solo erede può divenire il nuovo assegnatario ed è necessario salvaguardare gli interessi patrimoniali degli altri eredi sempre nel rispetto del vincolo di indivisibilità; è fissata quindi una procedura garantista a favore degli eredi non assegnatari ed in assenza di una richiesta di un erede ad essere l’assegnatario, sono revocati gli aiuti comunitari.

I nuovi soggetti con diritti fondiari riguarda l’estensione del diritto di prelazione nell’acquisto di fondo rustico , previsto dalle leggi 590/65 e 817/ 71, alle società di persone a condizione che la metà dei soci abbia la qualifica di coltivatore diretto come risulta dall’iscrizione nel registro delle imprese presso la Camera di Commercio (art.2).

Parimenti per quanto attiene la persona fisica non associata , anche nel caso del socio la qualifica di coltivatore diretto , in base ad un criterio meramente empirico adottato in materia fondiaria , è accettata nella fattispecie in cui il soggetto interessato dimostri di coprire con il proprio lavoro e quella del suo nucleo familiare un terzo del fabbisogno del fondo , senza che ciò rappresenti il suo reddito principale con conseguente obbligatorietà di iscrizione Inps nel settore agricolo.

L’estensione del diritto di prelazione nell’acquisto alle società di persone cosi’ configurata è di grande utilità : risolve la difficoltà del passato per cui la società non poteva agire direttamente in proprio ed il singolo socio coltivatore diretto per la singola quota di sua titolarità poteva parzialmente esercitare il diritto di prelazione.

Ancora in tema di prelazione è da rimarcare positivamente l’ampliamento a favore degli assegnatari dei fondi acquistati dall’Ismea per l’acquisto dei fondi confinanti (art.8) .
La disposizione supera la particolare situazione in cui si trovano tali soggetti non ancora definitivamente proprietari : proprietari in fieri , comunque imprenditori da favorire per ogni operazione di accorpamento .
Anche in tale evenienza l’impresa governa il fattore terra e in aggiunta , il fattore patrimoniale.

La registrazione dei contratti d’affitto delle particelle finitime con una durata minima di cinque anni comporta un’imposta di registro nella misura fissa minima di 51,65 euro qualunque sia il valore della ragione economica del contratto , cioè a dire canone annuo moltiplicato per il numero degli anni della durata ( art.10 )
La ratio di questa agevolazione fiscale si conferma l’incentivazione dell’accorpamento fondiario mediante l’affitto , forma di possesso stimato autorevole nell’economia agricola , sempre nell’ottica sopra esposta in merito ai titoli di conduzione dei terreni che costituiscono il compendio unico, con la sola differenza che in tale ambito la durata deve essere decennale .
La registrazione di tutti i contratti d’affitto dei giovani imprenditori comporta ugualmente un’imposta fissa minima .(comma 4 dell’art.3)
L’agevolazione fiscale non incide molto sull’economia dei giovani imprenditori agricoli tranne che per quei contratti di lunga durata che superano i 10329 euro di valore commerciale che corrisponde all’imposta di 51,56 euro , in considerazione che l’aliquota è pari al 0,5%.
Bisogna lavorare a che i contratti siano di una durata almeno decennale per sfruttare questo beneficio e forse valutare prioritariamente la durata ampia , congrua agli investimenti dei giovani più che il residuo vantaggio fiscale .
E’ auspicabile a riguardo un protocollo d’intesa tra le maggiori Organizzazioni di categoria per impegnarsi a contrattare affitti decennali per i giovani imprenditori.

In allegato si può scaricare la presentazione in PowerPoint.